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南财快评:应适当降低土地出让价格

2019-11-02 20:22:14 阅读量:1014

土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活动是房地产市场的反映。

中国指数研究院9月23日发布的统计数据显示,近几周,全国40个大中城市土地市场总体供需逐月增长,住宅用地流转翻了一番,土地租赁总量也逐月增长。

该中学引用了广州和长春的两个例子。9月18日,广州列出了9块土地,总起拍价超过114亿元。9月19日,广州又卖出了3套房子,但其中2套已经售出。土地转让连续两天相对集中。

长春市上周出售了117亿元土地,是本周二线城市的最高数量。其中,9月16日一次仅售出14块土地(必须合并),总价值90.9亿元。这片土地更像是万达集团(北方电影资本)的定向转让,不可比拟。

然而,这种每周监测土地交易的短周期看不到土地市场的趋势。它具有很大的随机性、偶然性和不确定性。一个城市可以通过一次推出一批土地或在市中心推出一大片土地,在短时间内提高土地流转。

土地交易不仅关系到地方政府的土地供应,还关系到住房企业获得土地的意愿。8月份出售的土地面积减少与土地供应短缺密切相关。然而,房地产公司不愿意拿走土地,你引进更多的土地是没有用的。因此,两者都是不可或缺的。

就我个人而言,我认为真正显示土地市场繁荣的是地价和销售量。据中原地产研究中心统计,截至9月19日,已售出52块成交价超过10亿元的地块,其中22块以底价售出,只有20块地价超过10%。这种交易情况显然很轻。在前面提到的两个城市,长春的90.9亿元地块几乎是定向出售的,所以底价是毫无疑问的。19日,广州出售了3块住宅小区中的2块,表明出售价格未经企业批准。

土地市场的短期波动不能证明或否定整个房地产市场的繁荣。目前,从销售市场的反馈来看,没有证据表明房地产市场已经反弹。如果价格降低,价格仍然会降低。卖得不好的商品仍然不是很好。

一些住房企业的员工表示,完成业绩的压力很大,他们不指望黄金、九和白银,只希望未来两个月的恶化速度能够加快。我早就呼吁住宅企业勇敢地降价促销,但大多数住宅企业仍犹豫不决,等待观望。现在市场形势似乎变得更加明朗,不切实际的幻想应该被抛弃。如果债务比率偏高,那些应该卖出股票的人肯定会卖出。现金流压力大,打折促销必须坚决打折促销。

然而,现实是一些项目已经没有利润了。起初,当土地被征用时,通过竞标出售(土地价格实现了政府部门的预期),而当土地被出售时,土地是有限的。利润已经很小了,任何进一步的下跌都将是损失。

因此,我在此呼吁适当降低土地出让价格。原因有两个:第一,土地的不良出售会影响当地财政(政府基金)收入,也会对当年的投资产生一定影响,而低价出售会增加交易的可能性;第二,土地价格是房价的刚性成本。如果地价高,房价就不能降。降低土地售价将有助于抑制房价上涨。

有两个先决条件。首先,地方政府应该愿意放弃。土地市场疲软,如果不愿意放弃,就没有出路。只有它仍然健康,才会有企业愿意提供。所谓的下跌是为了降低起始价格和底价。与此同时,我们也应该降低我们的期望。

第二,房地产公司愿意购买土地。房地产市场趋势不容乐观,繁荣程度不高,住宅企业投资也不会高。另一方面,如果景气回升,销售改善,即使你的起拍价很低,如果有十几家房屋企业竞争,保险费率很快就会提高到30%以上。

既然最终决定土地价格的是市场,那么地方政府在降低土地出让起价和底价方面的作用是什么?是的。展现诚意,激活市场。也许一次性土地转让会减少一些收入,但整个市场都在上涨,包括政府在内的各方都受益(收入)。

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